השקעות נדל"ן באיחוד האמירויות

Israel-Dubai

השקעות נדל"ן באיחוד האמירויות

רכישת דירה בדובאי - כל מה שחשוב לדעת בקניית דירה להשקעה

נדלן בדובאי-רקע כללי

דובאי היא אחת משבע אמירויות המרכיבות את איחוד האמירויות הערביות במפרץ הפרסי. היא האמירות השנייה בגודלה
כ- 80% מתושבי דובאי הינם מהגרים ועובדים זרים בעיקר מארצות ערב והודו. בירת האמירות דובאי היא העיר דובאי, כצפוי קיים קיטוב סוציואקונומי בין האוכלוסייה האמידה במדינה לעומת מעמד הפועלים העני.
החל משנת 2007 הרבה השקעות זרות  הושקעו במדינה, בשל הכרזתה כאזור סחר חופשי והיעדר מיסים על הכנסות. מדיניות זו הפכה את דובאי למרכז עסקי ותיירותי בינלאומי חשוב.
חשוב לציין שהאמירויות אינן דמוקרטיות, אלא השלטון במדינה העובר בירושה. 

כלכלה:

כלכלת האמירויות היא השנייה בגודלה בעולם הערבי אחרי סעודיה. היא נחשבת לפתוחה, ליברלית ותחרותית ולכן אטרקטיבית עבור משקיעים זרים. בעשור האחרון זינקו משמעותית ההשקעות הזרות באיחוד, ונכון ל-2018 עמדו על מעל עשרה מיליארדי דולרים. הכלכלה בולטת לטובה גם ברמת הבירוקרטיה הנמוכה המעודדת פעילות ועסקים, בוודאי ביחס לשכנותיה במזרח התיכון.
דובאי ונפט נכון ל 2018 – ייצור נפט היווה רק 1% מהתוצר הלאומי הגולמי של דובאי. רוב הפעילות הכלכלית הינה סביב סחר בעקבות מיקומה הגיאוגרפי וכן היא מהווה אזור סחר חופשי ללא מס.
סחורות רבות עוברות דרכה, החל מזהב ועד לשלל מוצרים, כיום דובאי משקיעה רבות בתיירות תוך פיתוח מואץ של העיר וטכנולוגיה.

נדל"ן:
עד המשבר העולמי מחירי הנדל"ן זינקו ובתקופת המשבר חלה ירידה חדה. שנתיים לאחר מכן השוק התאושש ועד 2014 חלה עליה משמעותית במחירים, כאשר ב 2014- בעקבות רגולציה וכתוצאה מהיצע גבוה החלו מחירי הנדל"ן לצנוח. בין 2014 ל 2020 מחירי הנדל"ן למגורים צנחו בקרוב ל 30% ונכון להיום גם משבר הקורונה משפיע על ירידת המחירים. 
לשם ההשוואה ב 2014- היו כ-377,000 יחידות דיור בהיצע למכירה בעיר ונכון ל 2019-יש 542,600 דירות ו- 120,545 וילות.

על פי אתר property monitor, לאחר ירידות בחודשים האחרונים בגלל מגפת הקורונה, המחירים חזרו לרמתם מ-2009.

אזור סחר חופשי באיחוד האמיריות

דובאי כמו כל האמירויות מתחלקים לאזור סחר חופשי ואזור סחר מוגבל (לתושב האמיריות בלבד)

אזור הסחר החופשי הוא אזור ייעודי אשר בו אין מיסים, והחוקים  שונים מאלו הנהוגים בשאר המדינה. גם השגת רישיון לעסק קלה יותר ואף עלות הקמת עסק זולה יותר, אזור סחר חופשי מאפשר לכל תושב זר לבצע עסקאות נדל"ן והשקעות אחרות כל זאת בעידוד  המדינה לכניסת השקעות זרות אלו

במפה זו מופיעים אזורי סחר חופשי באיחוד האמירויות 

קניית דירה להשקעה בדובאי?

אז למה כן לשקול השקעה בדובאי?

יתרונות

1.דובאי נמצאת במגמת עלייה תמידית בחידושי טכנולוגיה עירונית ושמירה על איכות הסביבה, מספר השואף ל-0 במדד הפשיעה העולמית, אתרי תיירות מהמפורסמים בעולם, תדמית של עושר ופאר. בנייה בענק וללא הפסקה. דובאי שברה כמה שיאי גינס והפוטנציאל הכלכלי לא מבוטל.

2.תיירות החוץ באיחוד האמירויות גבוהה בשל האטרקציות הרבות אשר נבנו במקום וכתוצאה מהעושר הכלכלי אשר הגיע למדינה במרוצת השנים וכחלק מהניסיון להקטין את התלות בנפט.בדובאי מבקרים כ- 12 מיליון תיירים מדי שנה בשנה. כמשקיע, זה אמור להציע לך הבטחות כי דובאי תמשיך לגדול באוכלוסיה ותיירותה, ותציע לך צמיחה הונית פוטנציאלית, תשואות שכירות חזקות (במיוחד בהשכרת נופש ככל שהתיירות תשתפר בכל שנה) ויציבות . תיירים אלו מתאפיינים ברובם במעמד סוציו אקונומי גבוה במיוחד בשל העלויות הגבוהות של החיים במדינה.

3.בפן הישראלי –תוכלו ליהנות מהכנסה צפויה ורווחית של השכרת דירות לישראלים שישמחו לשכור מכם, הצפי הוא לגל תיירות גדול מישראל לדובאי ,  תשואת השכירות כיום נעה בין 5-7 אחוזים (ראה פירוט בהמשך)

4.מיסים מיסים – בדובאי תנאי מס מהנוחים בעולם – 0% על מס הכנסה ומס שבח ורק 5% מס על הכנסה משכר דירה, מה שהופך את דובאי למקום השקעה אטרקטיבי בתחום הזה.

5.אף פעם לא נדע מתי הזמן המושלם לרכוש נכסים להשקעה, אך לאור ירידת המחירים והיצע הקיים נכון לעכשיו, יש שיגידו שזהו הזמן המתאים להשקעה. על פי תחזיות מומחים, התשואות מהשכרת נכסים במדינה צפויים לזנק לאחר שכלכלת המדינה תתאושש מהמשברים הכלכליים שחוותה לאחרונה.

לכל פוטנציאל רווח יש גם סיכונים: 

חסרונות 

1.המצב המדיני עם דובאי הוא חדש ולא נבחן בשעת משבר עם הפלסטינים ולכן משבר דיפלומטי בין המדינות או לחילופין ניתוק יחסים יכול להשפיע ישירות על השקעתכם.

2.משבר הכלכלי בעקבות תחלואת הקורונה אשר פוקד את העולם, משפיע ישירות גם על איחוד האמירויות בדגש על דובאי המתבססת גם על תיירות וכך שהמדינה נוקטת בצעדים קשיחים בעקבות הקורונה שמשפיעים על הכלכלה, הצפי הוא שכלכלת דובאי תתכווץ ב-6% בשל המשבר.

3.שוק הנדל"ן באמירויות המרכזיות רווי, מרבית תושבי המדינה הינם עובדים זרים ולא כולם ידעו להתמודד עם המשבר הנוכחי בעקבות כך הצפי שלא נראה עליות מחירים בטווח של הקצר.

4.על אף הדימוי היוקרתי ב-2009 דובאי נכנסה למשבר חובות כבדים, מחירי הנדל"ן למגורים ירדו ב-30% מאז שנת 2014 ועד היום.

5.בתקופת המשבר הגלובלי אין כרגע צפי לסיום המשבר בצניחת מחירי הנפט, התיירות והבריאות. משקיעים רבים חוששים מהשקעה בנדל"ן. מנגד ייתכן וזהו זמן מצוין להשקעה מתוך אמונה כי הסכם הנורמליזציה עם ישראל יפתח הזדמנויות כלכליות חדשות

6.קיים קיטוב סוציואקונומי בין האוכלוסייה האמידה במדינה לעומת מעמד הפועלים . העשירים אינן צריכים את הדירות שתרכשו ואלו מגמת הירידה בתיירות ומשבר כלכלי יתכן וימנע פרנסה מאוכלוסיית המהגרים שהינם פקטור חשוב בצמיחה של מדינה.

נכון לאוגוסט 2020, איחוד האמירויות אינה מחזיקה באמנת מס עם ישראל, ובכך למעשה חושפת את המשקיעים הישראלים למיסוי כפול בגין הרווחים מהנכס. מנגד נציין שהמיסוי באיחוד האמירויות הוא נמוך שגם במידה ויחול כפל מס, ההשלכות אינן דרמטיות.

נדל"ן בדובאי- נתוני דירות נכון לתאריך אוקטובר 2020

חברות הבנייה המרכזיות בדובאי הינם: Emaar, Properties ,Meraas הנמצאות בבעלות חלקית של המדינה.

השווי למ"ר באזורי הביקוש של העיר הינו כ 18,300 דירהם בממוצע (כ-17,000₪)
השווי למ"ר באזורים הזולים של העיר הינו כ6,500 דירהם בממוצע (כ-6,000₪)

כלומר, דירה בת חדר שינה וסלון בגודל 65 מ"ר תעלה כ- 390,000 ₪ באזורים הזולים של העיר, כ- 1,100,000 באזורים המבוקשים של העיר. חשוב לציין שישנן דירות יוקרה בהן המחירים עשויים להיות גבוהים יותר.

מחירי השכירות: השכירות בעיר לרוב מחושבת בצורה שנתית.
שכירות לדירת 65 מ"ר בעלת חדר שינה וסלון באזורים הזולים תושכר תמורת כ- 31,200 דירהם (כ-28,800 ₪), ובאזורים היקרים תמורת כ- 62,400 דירהם (כ- 57,600₪)
דירות סטודיו יושכרו בין 19,200 דירהם באזורים הזולים לבין 38,400 דירהם באזורים היקרים.

מיסים באיחוד האמירויות

1. מס מהשכרת הדירה –בכל הנסיכויות ישנו מס קבוע של 5% (מע"מ)בגין הכנסה מהשכרת דירה, וכאשר מדובר בהשכרת נכסים שאינם מיועדים למגורים המס עולה ל-10%. באבו דאבי אין כלל מס מהשכרת דירה אלא תשלום על רישיון להשכרת נכסי נדל"ן.
2. מס הכנסה ליחיד וחברות – אין כלל מס. 
3. מס שבח – אין כלל מס שבח במדינות האיחוד.
4. מס חברות – במידה ותחליטו להקים חברה, זאת בעיקר על מנת להרחיק את האזרחות הישראלית לחברה באופן אשר יאפשר לכם מעט יותר ביטחון בנוסף להסכמי השלום, שכן ניתן להקים את החברה בכל בעולם, בדובאי מס החברות עומד על 0% באזורים הפטורים ממס המפורסמים של הנסיכות!

תהליך רכישת דירה בדובאי

החל משנת 2002 כל אחד, גם תושב חו"ל, יכול לרכוש בשוק החופשי נכסים בבעלות חופשית אין כל צורך להחזיק במעמד תושב, מנגד ישנם אזורים מועטים שמוגבלים לרוכש שאינו תושב האמירות.

מפת האזורים בבעלות חופשית:

עסקת רכישת נכס נדל"ן ממוצעת בדובאי נמשכת כ -30 ימים מרגע החתימה.

להלן השלבים ברכישת דירה בדובאי:

1.חתימה על מסמך זיכרון דברים (MOU) ותשלום של 10% מערך עלות הנכס.

2.פגישה של שני הצדדים במשרד נאמן של מחלקת הקרקעות של דובאי להשלמת העסקה, החל משנת 2018 ישנה אפשרות לביצוע עסקה ללא הגעה למדינה באמצעות נציג נאמן למוכר לאחר אישור המסמכים והדרכון.

3.השלמת תשלום – בשלב זה הרוכש ימסור למוכר את הצ'קים, ניתן לשלם רק בצ'קים בנקאיים בלבד.

4.להלן סך התשלומים שנדרש מהרוכש על מנת לסיים את העסקה.

  א. צ'ק משלים על הסכום למוכר הנכס (90% הנותרים).

  ב. צ'ק בסכום של 4% ממחיר עסקה לטובת מחלקת קרקעות של המדינה.

  ג. צ'ק הסכום של 2-3% למתווך.

  ד. צ'ק עבור משרד הנאמן בסך של 2000 דירהם אם שווי הנכס <  או = ל- 500,000 דירהם ו 4,000 דירהם אם שווי 

הנכס > 500,000 דירהם.

Dubai Land Department - D.L.D

מחלקת קרקעות דובאי – DLD  היא סוכנות ממשלתית המספקת חקיקה, ארגון ושירותים נחוצים לכל עסקאות נדל"ן בדובאי. בשלב זה ישלח משרד הנאמנות בקשה למחלקת הקרקעות של דובאי להעברת הבעלות על שם הרוכש. מחלקת הקרקעות תנפיק נסח עליו יחתום הנאמן ויעביר לרוכש.

בנוסף יש לבצע העברת חשבונות המים והחשמל על שם הרוכש בהפקדת 4000 דירהם כפיקדון.

מזל טוב רכשת נכס להשקעה מי דואג לשוכרים?

לכל חברה שמוכרת יש מחלקת ניהול שתנהל את הנכס שלכם תוך דיווח חודשי על פעילות העסקית של הנכס שלכם, כאשר עמלת ניהול הכוללת תהיה כ-20% ממהכנסות ועוד כ- 5% מיסים שונים והשאר יועבר לחשבונכם. 

לסיכום

כמו בכל עסקה ובמיוחד במקום חדש שאינו מוכר לישראלים יש יתרונות וחסרונות כפי שפורטו לעיל, כל השקעה נדרשת לבחינה והתייעצות מומחים.

מעוניינים בהשקעה בדובאי? אנחנו מלווים את המשקיע בתהליך רכישת הנכס בדובאי כולל ליווי משפטי עד שלב קבלת המפתח 
ניהול הנכס ומציאת שוכרים.

השאירו פרטים ונחזור אליכם.

השאירו פרטים

Smile and enjoy Dubai

מלון ג'ומיירה אל קאסר בדירוג 5 הכוכבים ממוקם על חוף פרטי של 2 ק'מ, בשטח מרווח עם גנים מעוצבים ותעלות מלאכותיות. המלון מציע חדרים עם מרפסת פרטית מרוהטת ומסעדת דגים המשקיפה על המפרץ הערבי. בכל חדר יש חדר הלבשה נפרד, ריהוט עתיק ומקלחת גשם. למלון חוף פרטי בו תהנו מפירות טריים ומגבות קרירות בחינם. חדרי ספא בנויים מעל מים. לאורחים יש גישה למתחם בריכה גדול עם אזורים מיוחדים לילדים. טרקלין הלובי משיש מרופד בעצי דקל.