השקעות נדל"ן בדובאי
ואבו דאבי

השקעות נדל"ן בדובאי 2024

המדריך לרכישת דירה בדובאי

דובאי רקע כללי.

דובאי היא אחת משבע אמירויות המרכיבות את איחוד האמירויות הערביות במפרץ הפרסי. דובאי הינה האמירות השנייה בגודלה. דובאי היא אחת מהערים המהירות הצמיחה ביותר בעולם ובשנים האחרונות נהייתה מרכז חשוב לפעילות העסקית הגלובלית תיירות, תעשייה ולשוק הנדל"ן.

סוציואקנומי :

כ- 80% מתושבי דובאי הינם מהגרים ועובדים זרים בעיקר מארצות ערב והודו, כצפוי קיים קיטוב סוציואקונומי בין האוכלוסייה האמידה במדינה לעומת מעמד הפועלים העני. בדובאי עושר תרבותי רב ומשקעים רבים נוהרים לדובאי מכל רחבי העולם, החל משנת 2007 הרבה השקעות זרות  הושקעו במדינה, בשל הכרזתה כאזור סחר חופשי והיעדר מיסים על הכנסות. מדיניות זו הפכה את דובאי למרכז עסקי ותיירותי בינלאומי חשוב.
שלטון האמירויות אינו דמוקרטי, אלא השלטון במדינה העובר בירושה. 

כלכלה:
כלכלת האמירויות היא השנייה בגודלה בעולם הערבי אחרי סעודיה. היא נחשבת לפתוחה, ליברלית ומעודדת השקעות ולכן אטרקטיבית עבור משקיעים זרים. בעשור האחרון זינקו משמעותית ההשקעות הזרות באיחוד, ונכון ל-2018 עמדו על מעל עשרה מיליארדי דולרים. הכלכלה בולטת לטובה גם ברמת הבירוקרטיה הנמוכה המעודדת פעילות ועסקים, בוודאי ביחס לשכנותיה במזרח התיכון.

דובאי ונפט נכון ל 2018 – ייצור נפט היווה רק 1% מהתוצר הלאומי הגולמי של דובאי. רוב הפעילות הכלכלית הינה סביב סחר בעקבות מיקומה הגיאוגרפי וכן היא מהווה אזור סחר חופשי ללא מס. סחורות רבות עוברות דרכה, החל מזהב ועד לשלל מוצרים, כיום דובאי משקיעה רבות בתיירות תוך פיתוח מואץ של העיר וטכנולוגיה.

נדל"ן:
הנדל"ן בדובאי מתאפיין בגודלו, במגוון האפשרויות הרחבות ובפוטנציאל הכלכלי הגבוה של העיר בתשואה על ההשקעה בשכירות ועסקאות מכירה וקנייה.
בדובאי יש מגוון רחב של נכסי נדל"ן, כולל דירות, וילות, קומפלקסים מגורים, משרדים, מלונות ועוד

עד המשבר העולמי מחירי הנדל"ן זינקו ובתקופת המשבר חלה ירידה חדה. שנתיים לאחר מכן השוק התאושש ועד 2014 חלה עליה משמעותית במחירים, כאשר ב 2014- בעקבות רגולציה וכתוצאה מהיצע גבוה החלו מחירי הנדל"ן לצנוח. בין 2014 ל 2020 מחירי הנדל"ן למגורים צנחו בקרוב ל 30% בתקופת משבר הקורנה. 

אזור סחר חופשי:

דובאי כמו כל האמירויות מתחלקים לאזור סחר חופשי ואזור סחר מוגבל (לתושב האמיריות בלבד) אזור הסחר החופשי הוא אזור ייעודי אשר בו אין מיסים, והחוקים  שונים מאלו הנהוגים בשאר המדינה. גם השגת רישיון לעסק קלה יותר ואף עלות הקמת עסק זולה יותר, אזור סחר חופשי מאפשר לכל תושב זר לבצע עסקאות נדל"ן והשקעות אחרות כל זאת בעידוד  המדינה לכניסת השקעות זרות אלו

כיום אנו רואים מגמה עולה בביקושים לנדל"ן לשכירות ורכישה בדובאי ואבו דאבי ובהתאם גם עליית מחירים.

קניית דירה להשקעה בדובאי?

אז למה כן לשקול השקעה בדובאי?

1. טכנולוגיה – דובאי נמצאת במגמת עלייה תמידית בחידושי טכנולוגיה עירונית ושמירה על איכות הסביבה, מספר השואף ל-0 במדד הפשיעה העולמית, יציבות שלטונית, אתרי תיירות מהמפורסמים בעולם, תדמית של עושר ופאר. בנייה בענק וללא הפסקה. דובאי שברה כמה שיאי גינס והפוטנציאל הכלכלי לא מבוטל.

2. תיירות- תיירות החוץ באיחוד האמירויות גבוהה בשל האטרקציות הרבות אשר נבנו במקום וכתוצאה מהעושר הכלכלי אשר הגיע למדינה במרוצת השנים וכחלק מהניסיון להקטין את התלות בנפט. בדובאי מבקרים כ- 12 מיליון תיירים מדי שנה בשנה. כמשקיע, זה אמור להציע לך בטוחות כי דובאי תמשיך לגדול באוכלוסייה ותיירותיה, ותציע לך צמיחה הונית פוטנציאלית, תשואות שכירות חזקות (במיוחד בהשכרת נופש ככל שהתיירות תשתפר בכל שנה) ויציבות . תיירים אלו מתאפיינים ברובם במעמד סוציו אקונומי גבוה במיוחד בשל העלויות הגבוהות של החיים במדינה.

3. המשקיע הישראלי –תוכלו ליהנות מהכנסה צפויה ורווחית של השכרת דירות לישראלים שישמחו לשכור מכם (רק 3 שעות טיסה). המגמה של תיירות מישראל לדובאי גדלה כל שנה  בנוסף קיימת תנועה של ישראלים שמבצעים מעבר מגורים לדובאי ואבו דאבי ומתפתחת קהילה ישראלית ענפה כמו בכל מדינה בעולם, תשואת השכירות כיום נעה בין 5-7 אחוזים תלוי בפרויקט ובמיקום(ראה פירוט בהמשך)

4. מיסים מיסים – בדובאי תנאי מס מהנוחים בעולם – 0% על מס הכנסה ומס שבח ורק 5% מס על הכנסה משכר דירה, מה שהופך את דובאי למקום השקעה אטרקטיבי בתחום הזה. לישראל ולאיחוד האמירויות קיים בסכם אמנת מס למניעת כפל מס למשקיעים. (פרוט מיסים בהמשך)

5. עיתוי השקעה– אף פעם לא נדע מתי הזמן המושלם לרכוש נכסים להשקעה, אך לאור ירידת המחירים והיצע הקיים נכון לעכשיו, יש שיגידו שזהו הזמן המתאים להשקעה. על פי תחזיות מומחים, התשואות מהשכרת נכסים במדינה צפויים לזנק לאחר שכלכלת המדינה תמשיך להתאושש מהמשבר הכלכלי האחרון.

6.יציבות שלטונית שלטון מלוכני, משטר יציב, הממשלה דואגת לרווחתם המלאה של התושבים המקומיים וגם לעובדים זרים. 

7.ויזה למשקיעים– רוכש דירה בדובאי בעלות של למעלה מ 750,000 דירהם זכאי להוצאת ויזת תושב ל-3 שנים בעת רכישת הדירה שניתנת להארכה, כמו כן באפריל 2022 חלה רפורמה והקלה בקבלת הויזה לאיחוד האמירויות וכיום ניתן לקבל ויזת זהב(10 שנים) לרוכשי נדל"ן בדובאי מעל סכום של 2 מיליון דירהם.

8.תהליך רכישת דירה–  רכישת דירה בדובאי  הוא פשוט וקל עם מינימום של בירוקרטייה. ברכישת דירה על הנייר, תוכלו לשלם בין 10% ל-20%, בחתימת החוזה, ולאחר מכן תקבלו מהקבלן פריסת תשלומים רחבה שתמשך גם מספר שנים לאחר מסירת מפתח. כמו כן ניתן לעשות עסקת פליפ(מכירת הנכס טרם השלמתו) עם רווח נאה לאחר תשלום של כ-30 אחוז מערך הדירה. (פרוט בהמשך)

9.עסקה בטוחה–  פיקוח ממשלתי עם מנגנוני בקרה ואכיפה תוך הגנה מלאה על כספי המשקיעים, בנוסףכספי חוזה אחיד שלא ניתן לשינוי, כספי המשקיעים מבוטחים בחשבון נאמנות בבעלות המדינה וימסרו לקבלן רק בקבלת המפתח.

נתוני מחירי דירות נכון לתאריך נובמבר 2023.

רשימה חלקית של חברות הבנייה המרכזיות בדובאי הינם:  Emaar, Properties ,Azizi ,Damak ,Sobha ,Nakheel ,Samana הנמצאות בבעלות פרטית/מדינה.

השווי למ"ר באזורי הביקוש של העיר הינו כ 18,300 דירהם בממוצע (כ-17,000₪)
השווי למ"ר באזורים הזולים של העיר הינו כ6,500 דירהם בממוצע (כ-6,000₪)
כלומר, דירה בת חדר שינה וסלון בגודל 65 מ"ר תעלה כ- 490,000 ₪ באזורים הזולים של העיר, וכ- 1,300,000 באזורים המבוקשים של העיר. חשוב לציין שישנן דירות יוקרה בהן המחירים עשויים להיות גבוהים יותר.

מחירי השכירות: השכירות בעיר לרוב מחושבת בצורה שנתית.
שכירות לדירת 65 מ"ר בעלת חדר שינה וסלון באזורים הזולים תושכר תמורת כ- 60,000 דירהם (כ-55,000 ₪), ובאזורים היקרים תמורת כ- 140,000 דירהם (כ- 123,000 ש"ח  )
דירות סטודיו יושכרו בין 19,200 דירהם באזורים הזולים לבין 50,000 דירהם באזורים היקרים.

מיסים באיחוד האמירויות.

1. מס מהשכרת הדירה – בדובאי ואבו דאבי אין מס על הכנסה כתוצאה מהשכרת דירה וכאשר מדובר בהשכרת נכסים שאינם מיועדים למגורים המס הינו 10%. 
2. מס הכנסה ליחיד וחברות – אין כלל מס. 
3. מס שבח – אין כלל מס שבח במדינות האיחוד.
4. מס חברות – במידה ותחליטו להקים חברה, זאת בעיקר על מנת להרחיק את האזרחות הישראלית לחברה באופן אשר יאפשר לכם מעט יותר ביטחון בנוסף להסכמי השלום, שכן ניתן להקים את החברה בכל בעולם, בדובאי מס החברות עומד על 0% באזורים הפטורים ממס המפורסמים של הנסיכות! 
עדכון בחוק שבוצע לאחרונה קובע שהחל מ-1 ליוני 2023 מס חברות יעלה ל-9% על רווחים מעל 375,000 דירהם.

Dubai Land Department - D.L.D.

מחלקת קרקעות דובאי – DLD  היא סוכנות ממשלתית המספקת חקיקה, ארגון ושירותים נחוצים לכל עסקאות נדל"ן בדובאי. בשלב זה ישלח משרד הנאמנות בקשה למחלקת הקרקעות של דובאי להעברת הבעלות על שם הרוכש. מחלקת הקרקעות תנפיק נסח עליו יחתום הנאמן ויעביר לרוכש. הרוכש יוכל לבדוק שאכן הנכס רשום על שמו בכתובת הבאה: dubailand.gov.ae
כאשר מדובר ברכישת נכס שטרם הסתיים יוכל הרוכש לבדוק ישירות את הפרטים של חשבון הנאמנות וכן את מצב התקדמות בניית הנכס באתר של DLD או באמצעות היישום 'Mashrooi' שהושק על יד DLD.

סוכנות רישום המקרקעין  Real Estate Registration Agency (RERA) – זוהי זרוע רגולטורית מפקחת בתחום הנדל"ן, מטרתה לשמור על האינטרסים של בעלי העניין והמשקיעים בתחום הנדל"ן. ה-RERA מפקחת גם על היזמים והמתווכים שהינם פועלים על פי החוק ומטילה קנסות ועונשים על הפרות של החוק.

תהליך רכישת דירה בדובאי.

החל משנת 2002 כל אחד, גם תושב חו"ל, יכול לרכוש בשוק החופשי נכסים בבעלות חופשית אין כל צורך להחזיק במעמד תושב, מנגד ישנם אזורים מועטים שמוגבלים לרוכש שאינו תושב האמירות.

חוזה לרכישת דירה בדובאי SPA-Sales Purchase Agreement  הינם אחידים ומנוסחים מראש  ע"י ה-RERA, הרשות לפיקוח על נדל"ן בדובאי ולא ניתנים לשינוי, הנ"ל אומר שכל תהלך רכישת הדירה מפוקח והקבלן לא יכול להוסיף הערות מעל לחוזה הרשמי של המדינה.

 עסקת רכישת נכס נדל"ן ממוצעת בדובאי נמשכת כ -30 ימים מרגע החתימה ובתהליך פשוט וסדור.

להלן השלבים ברכישת דירה בדובאי:

1.חתימה על מסמך זיכרון דברים (Order To Purchase) OTP ותשלום של 5% – 10% מערך עלות הנכס, במידה ועסקה מתייחסת לדירה שטרם הושלמה OFF PLAN , היזם יפתח חשבון נאמנות שאליו יופקדו הכספים.

2. חתימה על חוזה רכישה  (Sales Purchase Agreement) SPA החוזה הינו אחיד לכל רוכש דירה בדובאי ולא ניתן למו"מ או הערות משני הצדדים. אם תרצו להשתמש בשירותי עורך דין מקומי העלות תהיה כ-8,000-10,000 דירהם.

3. פגישה של שני הצדדים במשרד נאמן של מחלקת הקרקעות של דובאי להשלמת העסקה, החל משנת 2018 ישנה אפשרות לביצוע  עסקה ללא הגעה למדינה באמצעות נציג נאמן למוכר לאחר אישור המסמכים והדרכון. 

4. השלמת תשלום – בשלב זה הרוכש ימסור למוכר את הצ'קים, ניתן לשלם  במזומן, צ'קים או העברה בנקאית כמן כן ניתן לקבל הלוואה/משכנתה מבנקים מקומיים עד לגובה של 50% מערך הנכס לאחר בחינה של פרמטרים שונים של הלווה מול הבנק. 

5.לאחר סיום תהליך הרכישה יקבל הרוכש חוזה ממשלתי ושטר Oqood שהונפק באמצעות מחלקת הקרקעות דובאי (DLD)– המאפשר לבעל הדירה להשכיר או למכור את הנכס.

6. במידה ורכשתם את הנכס לצורך השקעה, תוכלו לפתוח חשבון בנק בדובאי. לכך נדרשת הוכחת מגורים בישראל, הוכחת מקור הכנסה ב-6 חודשים אחרונים והגעה לדובאי לפתיחת החשבון (הליך בדובאי לוקח כ- 10 ימים)

תשלומים נוספים:

א. צ'ק בסכום של 4% ממחיר עסקה לטובת מחלקת קרקעות של המדינה – DLD ו 2% ממחיר העסקה באבו דאבי.
ב. צ'ק עבור משרד הנאמן בסך של 2000  דירהם אם שווי הנכס <  או = ל- 500,000 דירהם. , תשלום של 4,000 דירהם אם שווי הנכס >  500,000 דירהם.
 ג. צ'ק 4000 דירהם עבור הרשות למים והאנרגיה (DEWA) על שם רוכש הדירה.
ד. יתכנו מיסים נוספים בהתאם לחוקי האמירות בה תרכשו את הנכס.

דמי ניהול  – Servicr Charges
 תשלום דמי הניהול מקביל בארץ למיסי ועד בית ומשולמים לחברת הניהול, בדרך כלל זו החברה של היזם שבנתה את הפרויקט. לדוגמה לדירת סטודיו בגודל 50 מ"ר תשלמו 5000-7000 דירהם לשנה. 
השירותים הינם: שומר בלובי 24/7, שירותי חניה, תחזוקת מעליות, חשמל וניקיון בשטח הציבורי, גינון, בריכת שחיה, מועדון, חדר כושר וכדו׳. 

מזל טוב רכשת נכס להשקעה מי דואג לשוכרים?​

לכל חברה שמוכרת יש מחלקת ניהול שתנהל את הנכס שלכם תוך דיווח חודשי על פעילות העסקית של הנכס שלכם, כאשר עמלת ניהול הכוללת תהיה בין 15-20 אחוזים מההכנסות והשאר אצלכם בחשבון.

מעוניינים בהשקעה בדובאי? אנחנו מזמינים אתכם להצטרף לרוכשי הדירות שכבר רכשו דרכנו. אנחנו מלווים את המשקיע בתהליך רכישת הנכס בדובאי כולל ליווי במהלך חתימת החוזה עד שלב קבלת המפתח ניהול הנכס ומציאת שוכרים. נציגנו ממוקמים במשרדים בארץ ובדובאי.

למה כדאי לרכוש דרכנו? אנו עובדים ישירות מול היזמים במחירים אטרקטיביים שאנו מקבלים ללקוחותינו המשקיעים, לעומת אם תקנו אתם ישירות מהיזם , בנוסף אנו לא גובים עמלה מרוכש הדירה.  רוצים לשמוע עוד פרטים?

כן אני מעוניין בפרטים...

הכתבה המפורסמת באתר מיועדת להרחבת הידע לקורא בנושאי השקעות נדל"ן בדובאי, ולא נועדה להוות ייעוץ מכל סוג שהוא.

ישראל דובאי נדלן
5/5

© ISRAEL- DUBAI2024