שוק הדירות בדובאי השתנה מאוד מאז שפרצה המלחמה מול איראן בסוף פברואר 2026. העסקאות ירדו בחדות, המחירים נסוגו מעט, ויזמים מציעים תנאים שלא היו כאן שנים. במדריך תמצאו את המספרים העיקריים, מה באמת עולה לרכוש דירה, אילו ויזות מגיעות עם נכס, מה צריך לדווח בישראל, ותשובות לשאלות שמשקיעים שואלים אותנו שוב ושוב. הנתונים נכונים לרבעון השלישי של 2026.
ברבעון השלישי של 2026 נרשמו בדובאי כ-34,600 עסקאות מכר למגורים בשווי כולל של כ-73 מיליארד דירהם. לעומת הרבעון המקביל ב-2025 זו ירידה של 38% במספר העסקאות ושל 47% בשווי. רוב הקונים, 72% מהעסקאות, רכשו על הנייר (Off-Plan).
המחירים נסוגו פחות מהמכירות. לפי חלק מהדוחות המחירים ירדו ב-1.7% עד 3.1% בשנה, ולפי דוחות אחרים הירידה מסוף 2025 מגיעה ל-5% עד 15%. ההבדל נובע משיטת המדידה. מוחמד אל-עבאר, מייסד חברת Emaar, הגדיר את זה "התאמה של 5% עד 10%", וחברת הדירוג S&P צופה לתיקון הדרגתי ולא לקריסה.
לקונה זה אומר יותר כוח מיקוח, והנחות והטבות תשלום מצד היזמים. מצד שני, הסיכון גבוה מבעבר, ולכן כל עסקה צריכה בדיקה לגופה.
לצד הסיכון יש גם הזדמנות. בתקופה כזו אפשר לקנות במחיר נמוך מבעבר, אבל אף אחד לא יודע איפה התחתית, ולכן אי אפשר לדעת אם המחירים ירדו עוד. מי שנכנס עכשיו צריך לתכנן לטווח ארוך ולא להסתמך על רווח מהיר.
מחיר ממוצע של דירה בדובאי עמד באוגוסט 2026 על כ-17,600 דירהם למטר רבוע, לפי Cavendish Maxwell. בנכסי יוקרה המחיר גבוה בהרבה, בסביבות 56,400 דירהם למטר רבוע. לפי הממוצע, דירה של 80 מטר רבוע עולה בערך 1.4 מיליון דירהם.
הטבלה מציגה תמונה כללית לפי אזור. המחירים בפועל משתנים מפרויקט לפרויקט.
| אזור | סוג נכס | הערה |
|---|---|---|
| JVC (ג׳ומיירה וילג׳ סירקל) | דירות במחיר כניסה נמוך יחסית | הרבה היצע חדש, חשוב לבדוק את היזם |
| דובאי מרינה | דירות להשכרה ארוכה וקצרה | ביקוש תיירותי ושכונה מבוססת |
| דאונטאון דובאי | דירות יוקרה ליד בורג׳ חליפה | בחלק מהשכונות שכר הדירה ירד |
| פאלם ג׳ומיירה | דירות וילות יוקרה | הון גבוה ותשואה נמוכה יחסית |
עד לפני כמה שנים דיברו על תשואה של 6% עד 8% בדובאי. מי שרוכש במחירים של 2026 צריך לחשב בזהירות יותר, כי מחירי הרכישה נשארו גבוהים ושכר הדירה ירד מעט. לפי betterhomes, שכר הדירה הממוצע בדירות ירד ב-0.6% בשנה עד ספטמבר 2026, ובשלושת החודשים האחרונים ירד ב-3.8%. בין השכונות יש פערים גדולים: בחלקן השכירות עלתה, ובאחרות ירדה בעשרות אחוזים.
את התשואה האמיתית מחשבים אחרי ניכוי דמי ניהול (Service Charge), תחזוקה ותקופות בלי שוכר. הכי נכון לבדוק עסקאות שכירות שנסגרו באותו בניין בשנתיים האחרונות ולא להסתמך על הבטחות.
בפרק הזה כל הפרטים לקוחים מאתרי הרשויות: רשות המקרקעין של דובאי (DLD), מנהל ההגירה של דובאי (GDRFA) והרשות הפדרלית לזהות ואזרחות (ICP). הנתונים נבדקו באוקטובר 2026.
| מסלול | מי זכאי | עלות | זמן טיפול |
|---|---|---|---|
| ויזת משקיע לשנתיים (תסכין) | בעל נכס בדובאי. בבעלות יחיד אין סף לשווי הנכס, ובבעלות משותפת השותף צריך חלק בשווי 400,000 דירהם לפחות | 10,212 דירהם | 7 עד 10 ימי עסקים |
| אישור מגורים לבעל נכס (GDRFA) | נכס בנוי ומוכן למגורים בבעלות מלאה, והכנסה של 10,000 דירהם בחודש לפחות או יכולת כלכלית מוכחת | אגרה של 200 דירהם בתוספת אגרות נוספות | 48 שעות |
| ויזת זהב ל-10 שנים | נכס אחד או יותר בשווי כולל של 2 מיליון דירהם, רשום על שם המשקיע | כ-9,884. דירהם | 7 עד 10 ימי עסקים |
המבקש מגיע בעצמו, בלי נציג ובלי מלווים, ועובר בדיקה רפואית. צריך דרכון, שטר בעלות אלקטרוני, תמונה ותעודת יושר (Good Conduct) שהונפקה בדובאי. אפשר להנפיק ויזה גם לבן או בת זוג ולילדים, ולהורים לשנה אחת בלבד. האגרה לבן או בת זוג היא 7,382 דירהם, ולילד מתחת לגיל 18 היא 6,482. דירהם.
מצרפים דרכון, תמונה, תעודת בעלות, תלוש שכר או חוזה עבודה ודפי בנק של שישה חודשים. מגרש ללא בנייה לא נחשב. אחרי פקיעת הרישיון יש תקופת חסד של 60 יום.
אפשר לקנות בשווי הנדרש גם בכמה נכסים. נכס עם משכנתא מתקבל אם המימון מבנק מקומי מאושר, ו-DLD מבקש מכתב מהבנק שמפרט כמה שולם ושהבנק לא מתנגד להנפקת הוויזה. לפי ICP, גם רכישה על הנייר מחברה מאושרת נחשבת. נדרש ביטוח בריאות תקף למבקש ולבני משפחתו, ואפשר להנפיק ויזה גם לבן הזוג, לילדים ולהורים. מי שנמצא מחוץ לאמירויות מקבל אשרת כניסה לשישה חודשים כדי להשלים את התהליך. לכל בן משפחה מוסיפים כ-5,774.50 דירהם.
ויזת הזהב היא תוכנית פדרלית של ICP, ולכן אותם תנאים (2 מיליון דירהם, 10 שנים) חלים גם על נכס באבו דאבי. את ההגשה אפשר להתחיל בפורטל ICP, ולבני משפחה גם דרך TAMM של אבו דאבי. באתרי ADREC ו-TAMM לא מצאנו מסלול לשנתיים לבעלי נכס שדומה לתסכין בדובאי, ולכן לפני רכישה באבו דאבי כדאי לבדוק זכאות בכלי "בדיקת זכאות" של ICP. הכללים מתעדכנים, וכדאי לבדוק שוב באתרי הרשויות לפני ההחלטה.
רכישה על הנייר נותנת מחיר כניסה נמוך יותר, תשלום בשלבים ולפעמים הטבות מהיזם. מצד שני, אין הכנסה משכירות עד המסירה, ויש סיכון לעיכובים. ב-2027 וב-2028 צפוי היצע גדול של דירות חדשות, והוא יוצר תחרות על שוכרים. לפי חוק מספר 8 של 2007 כספי הרוכשים מופקדים בחשבון נאמנות ייעודי לפרויקט, וחשוב לדרוש אישור על כך לפני כל תשלום. פרויקטים שאנחנו עובדים איתם מופיעים בעמוד פרויקטי נדל"ן נבחרים בדובאי.
אחרי החתימה אפשר לעקוב אחר התקדמות הבנייה ואחר מצב חשבון הנאמנות באתר של DLD (dubailand.gov.ae) או באפליקציית Mashrooi של DLD.
בין חברות הבנייה הגדולות והמוכרות בדובאי: Emaar, Damac, Nakheel, Sobha, Azizi, Samana, Binghatti ו-Ellington. חלקן בבעלות פרטית וחלקן בבעלות מדינה. לפני רכישה כדאי לבדוק את היזם: אילו פרויקטים מסר בעבר והאם עמד בלוחות הזמנים.
בדירה מוכנה אפשר לראות את הנכס לפני הקנייה, להתחיל להשכיר מיד ואין סיכון בנייה. המחיר גבוה יותר והתשלום פחות גמיש. ברבעון השלישי עלו עסקאות היד שנייה ב-16% לעומת הרבעון שקדם לו, כך שיש יותר מה לבחור. פירוט נוסף בעמוד על נדל"ן יד שנייה בדובאי.
הבנק המרכזי של האמירויות העלה את הריבית ב-17 בספטמבר 2026 ל-3.90%. אחוזי המימון (LTV) שונים בין בנקים: בין 50% ל-75%, לפי התושבות, שווי הנכס וסוג הרכישה. ברכישה על הנייר מקבלים בדרך כלל פחות. כיום לא ניתן לקבל משכנתא לישראלים מבנקים בדובאי/אבו דאבי
באבו דאבי זרים רשאים לרכוש בבעלות מלאה (Freehold) באזורי השקעה מוגדרים בלבד, כמו האי יאס, האי סעדיאת, האי אל-ריים והאי חודיריאת. ההסדר פועל מאז 2019.
ברבעון השלישי של 2026 נרשמו באבו דאבי 6,085 עסקאות דירות בשווי של 21.5 מיליארד דירהם, לפי Savills. מחירי הדירות עלו בכ-9% בשנה, אבל מספר העסקאות ירד ב-19% לעומת הרבעון שקדם לו. מקורות אחרים מדווחים על מספרים שונים, ולכן כדאי לבדוק מול דוחות ADREC. מידע על העיר עצמה בעמוד אבו דאבי.
מצד שני, ירידת מחירים יוצרת גם הזדמנות לקנות זול יותר. הבעיה היא שלא ברור היכן התחתית, ולכן כדאי להיכנס בהדרגה ולא עם כל ההון בבת אחת.
שוקלים לעבור לגור באמירויות? קראו על מעבר לאמירויות ועל השקעות ויזמות במדינות המפרץ.
מטבע. המחיר נקבע בדירהם, שצמוד לדולר, ולכן שער הדולר מול השקל משפיע על עלות הרכישה ועל התשואה בשקלים. כדאי לחשב תמיד גם בשקלים.
דיווח למס הכנסה. תושב ישראל מדווח על הכנסות מכל מקור בעולם, כולל שכירות מדירה בדובאי, וגם על נכסים בחו"ל, לפי תנאי הדיווח בדוח השנתי. את התנאים המדויקים קובעת רשות המסים.
מס שבח. בעת מכירה הרווח עשוי להיות חייב במס בישראל, גם אם באמירויות אין מס על רווח הון.
העברת כסף. העברה בנקאית מישראל כפופה לדיווחי הבנק ולהוכחת מקור הכספים. כדאי להתחיל את התהליך מול הבנק מוקדם.
חוזים באנגלית. כדאי לקבל תרגום ולעבור על החוזה עם עורך דין לפני החתימה.
זה תלוי במטרה ובסבלנות. המחירים בתיקון מתון והעסקאות ירדו, ולכן יש יותר מקום למשא ומתן ולהטבות מיזמים. מצד שני יש סיכון גיאו-פוליטי והיצע גדול צפוי ב-2027 וב-2028. מי שמחפש הכנסה שוטפת צריך לבדוק תשואה נטו באזור מסוים ולא להסתמך על ממוצעים. יש גם הזדמנות לקנות במחיר נמוך מבעבר, אבל אף אחד לא יודע איפה התחתית. התוכן כאן אינו ייעוץ השקעות.
מעבר למחיר הנכס יש 4% דמי העברה ל-DLD, מקדמה של 5% עד 10% לפי תנאי היזם, ודמי תיווך (בדרך כלל 2%, ובפרויקטים חדשים לרוב היזם משלם אותם). צריך להוסיף דמי ניהול שנתיים (Service Charge) ולשמור רזרבה לתחזוקה ולתקופות בלי שוכר.
הממוצע הוא כ-17,600 דירהם למטר רבוע (אוגוסט 2026). דירה של 50 מטר רבוע עולה בממוצע כ-880 אלף דירהם, ודירה של 80 מטר רבוע כ-1.4 מיליון דירהם. בדאונטאון ובפאלם המחירים גבוהים בהרבה מאשר ב-JVC.
כן, באזורי בעלות מלאה (Freehold). הרכישה מתבצעת מול ה-DLD, מול יזם או מוכר פרטי, וכוללת הוכחת זהות ומקור כספים. כדאי לוודא שהמתווך רשום ב-RERA ושהפרויקט רשום ב-DLD.
כן, יש כמה מסלולים. בדובאי: ויזת משקיע לשנתיים (תסכין) לבעל נכס בכל שווי, ובבעלות משותפת מחלק של 400,000 דירהם. ויזת זהב ל-10 שנים מנכסים בשווי כולל של 2 מיליון דירהם. אישור מגורים דרך GDRFA מותנה בהכנסה של 10,000 דירהם בחודש או ביכולת כלכלית מוכחת. הפרטים והעלויות בפרק על ויזות.
לפי ICP, רכישה על הנייר מחברה מאושרת בשווי 2 מיליון דירהם נחשבת לצורך ויזת זהב. בוויזת תסכין של DLD נדרש שטר בעלות אלקטרוני, ולכן בדרך כלל רק אחרי רישום הנכס.
באמירויות יחיד שמשכיר דירה על שמו לא משלם בדרך כלל מס הכנסה אישי. כתושבי ישראל אתם עדיין חייבים לדווח על ההכנסה בישראל ולשלם עליה בהתאם. כדאי להתייעץ עם רואה חשבון שמכיר נדל"ן בחו"ל לפני הרכישה.
על הנייר המחיר נמוך יותר והתשלום מחולק לשלבים, אבל אין הכנסה עד המסירה ויש סיכון לעיכוב. בדירה מוכנה מתחילים להשכיר מיד ורואים את המצב האמיתי, אבל משלמים יותר ומהר יותר. בשני המקרים הכסף מופקד בחשבון נאמנות לפי החוק, ושווה לבקש על כך אישור.
בנקים באמירויות נותנים משכנתאות גם ללא תושבים, בדרך כלל באחוז מימון נמוך יותר מאשר לתושבים. ריבית הבסיס היא 3.90% ועליה מתווסף מרווח הבנק. אפשרות אחרת היא מימון מול נכס בישראל, וכדאי להתייעץ על כך עם יועץ משכנתאות.
סיכון גיאו-פוליטי, עודף היצע צפוי, קושי למכור בשוק איטי, שינויי שער, חובת דיווח בישראל ובחירה לא נכונה של יזם או מתווך. כדאי לבדוק את היזם, פרויקטים קודמים שלו ועמידה בלוחות זמנים.
מפרסמים, חותמים על הסכם מכר ומעבירים בעלות ב-DLD. בשוק איטי זה יכול לקחת כמה חודשים. צריך לסלק מראש עמלות ודמי ניהול שלא שולמו. בישראל ייתכן דיווח ותשלום מס שבח.
בדובאי השוק גדול ונזיל יותר ויש הרבה אזורי בעלות מלאה. באבו דאבי זרים רוכשים באזורי השקעה מוגדרים בלבד, השוק קטן יותר והמחירים עלו. גם בדובאי מחיר המטר משתנה מאוד בין אזורים, ולכן בודקים כל פרויקט בנפרד.
אנחנו מלווים משקיעים ישראלים מבחירת הנכס ועד קבלת המפתח וניהול הנכס, עם נציגים בישראל ובדובאי. השאירו פרטים ונחזור אליכם.
התוכן נועד להרחבת ידע בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, משפטי או מס.
© ISRAEL- DUBAI2026